Quels éléments faut-il considérer pour construire une maison ?
Faire construire une maison peut prendre beaucoup de temps. Entre l’obtention du permis de construire, le gros œuvre qui consiste à effectuer les travaux liés à la construction de l'ossature du bâtiment, et le second œuvre, qui correspond aux travaux de finitions (installations électriques, plomberies, menuiserie, retards et difficultés éventuelles), la durée de construction peut s’estimer entre 8 et 12 mois.
Avant de commencer la construction à proprement dit, il faudra passer par plusieurs étapes indispensables qui doivent être prises en compte dans le calcul de la durée globale des travaux de construction du logement.
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Quelles démarches entreprendre avant la construction ?
La construction d’une maison ne se résume pas juste aux travaux. Avant d’entamer le gros œuvre, voici quelques étapes essentielles à connaître :
Le financement du projet grâce au prêt immobilier
C’est le point de départ du projet. Un constructeur de maison peut aider son client dans la préparation de la demande de crédit et l’orienter vers des aides qui pourront faire baisser le prix du projet.
Selon Acecrédit, le délai moyen pour obtenir un crédit immobilier est de 4 semaines à compter du premier contact avec la banque. Le client aura ensuite 10 jours minimum pour répondre à cette offre de prêt ou renégocier.
Le choix du terrain
La recherche du terrain idéal peut prendre plusieurs semaines, en fonction des critères voulus ou du marché local.
Afin de s’assurer de la faisabilité de la construction, il faudra prendre en compte l’orientation du terrain, mais également le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le plan de la maison sera ensuite réalisé par l’architecte, un délai compris entre 1 mois et 3 mois de travail.
À la suite de cela, le terrain sera délimité, cette action se fait en une journée.
Le permis de construire
Un particulier peut attendre jusqu’à 2 mois avant d’obtenir la validation de son permis de construire par la mairie. Une fois le permis obtenu, il pourra signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) auprès de son constructeur afin d’enclencher les travaux.
Ce contrat présente de nombreux avantages et protège le propriétaire de la maison.
En effet, il lui fournit :
- un plan de construction ainsi qu’une notice explicative qui détaille et liste précisément l’ensemble des travaux du projet;
- l’indication du prix de la maison, exprimé en euros TTC, afin de protéger le propriétaire de tout dépassement de budget ;
- les modalités de règlement du projet immobilier ;
- une attestation de garantie de livraison du logement ;
- les modalités d’application de pénalités en cas de retard de réception de la maison.
Par ailleurs, il existe quelques éléments à prendre en compte dans le délai de construction d’une maison neuve. Ils peuvent être prévisibles comme la surface de la maison. Plus celle-ci comptera de mètres carrés, plus les délais de construction seront importants. Cependant, d’autres éléments imprévisibles peuvent retarder le planning de construction. On peut citer comme exemples :
- la dégradation des conditions climatiques ;
- les mouvements sociaux ;
- les difficultés d’approvisionnement.
Toutefois, le constructeur saura faire face à ces différentes situations. Il saura également adapter le planning de construction pour que le client ne subisse pas les conséquences des éléments indépendants de sa volonté.
Quel délai pour commencer les travaux après obtention du permis de construire ?
Selon le code de l’urbanisme, il faut entreprendre les travaux dans les 3 ans suivant l’obtention du permis de construire. Sinon, ce dernier n’est plus valable. En outre, le chantier ne doit pas être interrompu pendant plus d’un an, sous peine de péremption du permis (article R 424-17 du code de l’urbanisme).
Dans le cas où le client n’est pas en mesure d’entamer les travaux dans les trois ans, ou s’il prévoit d’interrompre le chantier durant plus d’un an, il peut solliciter la prolongation de son permis de construire. Il est d’ailleurs possible de le prolonger deux fois pour une durée d'un an.
Ainsi, le permis peut avoir une durée de validité de cinq ans au total.
- Si le délai pour réaliser les travaux est dépassé : il faut redéposer un permis. Dans le cas où la réglementation n’a pas changé, il faut modifier le projet, ce qui va potentiellement occasionner des frais.
- Si le permis est périmé après une interruption de travaux de plus d’un an : le client n’aura aucune garantie d’obtenir un nouveau permis pour finir les travaux et cela peut parfois compromettre toute l’opération.
En fin de chantier, il convient d’adresser une déclaration d’achèvement des travaux à la mairie, dans laquelle le client atteste de leur conformité avec le permis de construire. C’est le maître d’ouvrage qui doit se procurer ce document, souvent appelé une « DAACT » ou déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. Si cette déclaration n’est pas déposée, la construction peut être considérée comme non-conforme. L’article L.480-4 du Code de l’urbanisme prévoit d’ailleurs une amende comprise entre 1 200 et 300 000 €, en cas de non-conformité.
Quel délai pour réaliser les travaux ?
De la pose des premiers piquets sur le terrain jusqu’à l’installation de tous les équipements, la réalisation des travaux demande, elle aussi, un certain temps.
Pour que le maître d’ouvrage puisse se faire une idée de la durée de ces travaux, l’article L. 231-2 du Code de la construction impose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans comporte « la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ».
Il est d’usage d’indiquer la date d’ouverture du chantier dans le contrat. Elle a lieu 1 à 4 mois à compter du jour où le maître d’ouvrage a obtenu son permis de construire, son terrain et le financement de son opération.
A partir de cette date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux est enclenché. Pour calculer ce délai, l’Association d’Aide aux Maîtres d’Ouvrage Individuels (AAMOI) explique qu’il faut voir également se reporter au contrat.
Le délai d’exécution des travaux s’arrête à la livraison de l’ouvrage. Il s’agit en principe du jour de la réception, car elle donne lieu à la remise des clés au maître d’ouvrage et indique que tous les travaux ont normalement été réalisés.
Cependant, de nombreuses décisions de justice ont souligné que la réception n'entraînait pas forcément une livraison de l’ouvrage, notamment si la maison n’était pas habitable. Dans ce contexte, le délai d’exécution des travaux peut continuer de courir après la réception.
Voici la durée de réalisation des différentes étapes de gros œuvre :
| Travaux | Durée |
|---|---|
| Terrassement du sol | 1 à 7 jours, voire plus selon les conditions climatiques |
| Drainage du sol | 1 à 7 jours |
| Fondations | 1 à 7 jours |
| Murs | 2 à 6 semaines |
| Mise hors d'eau et mise hors d'air | 4 à 8 mois |
| maisons-mca.com | |
Une fois que le gros œuvre est terminé, les travaux de second œuvre peuvent démarrer. Ceux-ci s'étalent sur plusieurs semaines et varient en fonction de la surface de la maison et des plans de construction.
A combien faut-il estimer le prix de la construction d’une maison ?
Il n’est pas facile de réaliser l'estimation du coût de construction d'une maison sans demander de devis. Elle varie en fonction des modes de construction et du type d’architecture.
Le plus simple pour estimer le coût de sa maison est de se baser sur un prix au m², puis de le multiplier par la surface à construire. Selon Le Monde, le prix moyen au m2 d’une maison est de 1 500 €.
Toutefois, avant l’estimation du projet de construction en tant que tel, il convient de prendre en considération le prix d’achat du terrain.
Ce prix varie en fonction de plusieurs critères :
- Constructibilité : un terrain constructible est nettement plus cher qu’un terrain non constructible. De même, il y a une grande variété de terrains non constructibles. Ainsi, un terrain situé dans une zone à urbaniser sera plus cher qu’un terrain situé dans une zone forestière ;
- Nature du sol : un sol à risque diminue le prix du terrain ; à l’inverse, un sol producteur ou labourable est plus cher, puisqu’exploitable en zone agricole ;
- Viabilité : les terrains constructibles peuvent être viabilisés, c’est-à-dire raccordés aux réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et d’assainissement, ou non viabilisés. Les terrains viabilisés sont plus chers, et le coût d’une viabilisation, qui peut aller de 5000 à 15 000€, doit être pris en compte. Cette viabilisation doit précéder la construction de la maison ;
- Emplacement : le prix du terrain augmente s’il est situé près d’une grande agglomération, de commerces, de transports en commun…
Au prix d’acquisition, il faut ajouter les taxes qui y sont liées. Les principales sont les suivantes :
- Les droits de mutation (frais de notaire) : il s’agit d’un pourcentage du prix de vente ; dans le cas d’un terrain à bâtir, ce pourcentage varie de 7 à 8% du prix ;
- La taxe d’aménagement : elle est due dès lors qu’un permis de construire est nécessaire ; elle s’applique sur la surface taxable du bâtiment, c’est-à-dire la surface close et dépassant 1,80m de hauteur ; le montant de cette taxe est forfaitaire au m², le forfait variant en fonction de la région ; sur ce montant, une part communale ou intercommunale est déterminée par le conseil municipal (entre 1 et 5%), et une part départementale est déterminée par le conseil départemental (maximum 2,5%) ;
- La TVA : comme pour tout bien ou service, s’applique sur le montant des travaux ;
- La taxe foncière : elle doit être payée une fois la construction achevée.
Outre le coût de la construction de la maison et les taxes qui interviennent aux différentes phases qui la composent, il faut s’acquitter de certains frais additionnels en fonction de la situation :
- Au moment de l’acquisition du terrain, les frais de l’agent immobilier si le propriétaire a fait appel à ses services pour trouver le terrain ;
- Comme mentionné précédemment, avant le début de la construction de la maison, dans le cas d’un terrain non constructible et selon les cas, il faut parfois prévoir une étude de sol, un bornage, une viabilisation…;
- Une fois la construction de la maison achevée, il faut rémunérer le maître d’ouvrage ou l’architecte le cas échéant.
La construction d’une maison est donc complexe et doit être anticipée dans sa globalité, en tenant compte de ses modalités pratiques et administratives, et en maîtrisant les coûts et les délais.
